Profundos conhecedores do mercado imobiliário americano, o brasileiro Stefan Schimenes e o estoniano Gert Stahl sabem que são crescentes as possibilidades de ganhos com a valorização desses ativos — desde que sejam bem escolhidos. Pois foi com base nessa ideia de seleção que eles criaram a startup Investorise, plataforma que usa tecnologias como big datamachine learning para orientar investidores de todo o mundo, inclusive brasileiros interessados na compra de imóveis nos Estados Unidos.

Por meio de monitoramento e geração de relatórios, o sistema ajuda o usuário a identificar oportunidades e faz análises de riscos em tempo real. Sãonumerosas as informações disponíveis na plataforma, e para acessá-las paga-se uma licença anual de uso cujo custo varia de US$ 40 mil a US$ 60 mil. A Investorise permite cálculos de valores de aluguel e venda, mensuração de riscos de depreciação de imóveis de determinada região, identificação dosmelhores lugares com unidades disponíveis e o cap rate (taxa de capitalização).

Para Schimenes, o sistema inova principalmente por deixar aos computadores as tarefas de analisar e fazer previsões com base em informações —processo hoje feito por pessoas. “A Investorise criou uma plataforma analítica muito mais poderosa do que qualquer cérebro humano. Usamos a tecnologia para ajudar o investidor a tomar decisões. O mercado imobiliário americano é dos maiores do mundo, mas ainda usa pouca tecnologia no processo de tomada de decisão”, observa.

Mas por que o mercado imobiliário americano? Segundo o brasileiro, é um mercado muito desenvolvido em termos de dados (o que é necessário para treinar os algoritmos), além de oferecer oportunidades enormes para investidores. Depois da crise de 2008 e do estouro da bolha imobiliária, pode-se comprar imóveis a preços muito baixos e aluga-los para famílias que não conseguem comprar imóveis. Os aluguéis no modelo Single Family Residence(SFR) são um exemplo disso — representam atualmente o maior produtor de renda dessa classe de ativos nos Estados Unidos. A Investorise estima que existem 14 milhões de aluguéis SFR (no valor de US$ 2,8 trilhões), o correspondente a 35% do mercado americano de locação imobiliária.

Outro motivo da escolha é o fato de os Estados Unidos abrigarem as maiores empresas do mundo. Hoje a plataforma já conta com diversos investidores do mundo todo, como Alan Chang, que foi um dos responsáveis por expandir o Airbnb para a Ásia e Justin O’Connor, General Manager de uma das maiores indústrias químicas do mundo, Inneos.  A sua equipe de advisors tem nomes como Riley Newman, que foi o chefe da área de Ciência dos Dados no Airbnb e um dos cinco primeiros funcionários da empresa, e Ricardo Franca, que foi analista da Gávea, do banco J.P.Morgan, e, agora, fundou a sua asset.

Aos interessados no mercado imobiliário americano, Schimenes faz um alerta: é necessário conhecimento. Há muitas regras do mercado e barreiras que não existem no Brasil. “Sazonalidade e período letivo são fatores que determinam, por exemplo, grande parte das vendas ao longo do ano”,exemplifica. E foi pensando nessas dificuldades que a empresa também criou um fundo de investimento.

Fundo de Investimentos
O Realty AlgoFUND I, lançado em julho do ano passado, é o primeiro fundo de investimento imobiliário do mundo alimentado por inteligência artificial. A tecnologia orienta gerenciadores de rendas de aluguéis do modelo SFR. Por meio da plataforma, a equipe da Investorise pode desenvolver uma estratégia de investimentos baseada em dados e também em experiências.

O investimento mínimo no fundo é de US$ 1 milhão, com perspectiva de retorno de 10% ao ano no período de sete anos. Pelo menos 90% dos recursosdo AlgoFUND são investidos em imóveis residenciais, incluindo casas single families e condomínios, de várias regiões dos Estados Unidos. Schimenes destaca que a taxa de assertividade do Realty AlgoFUND é de 98%, em média, para previsão de um ano. “No final de 2016, nosso sistema previu que o mercado imobiliário da região de San Francisco valorizaria 9,82% em 2017.  O índice oficial de apreciação foi de 9,85%, ou seja, muito próximo da nossa previsão”, explica o brasileiro. Desde a sua criação, o fundo de investimento imobiliário já adquiriu portfólio em quatro estados, de costa a costa (Oregon, Colorado, Geórgia e Flórida).

Sobre os sócios

Stefan Schimenes CEO da Investorise, tem 31 anos, é brasileiro e filho de empreendedor. Criou o primeiro negócio ainda na faculdade de administração e não parou desde então. Antes da Investorise fundou a Cazamba, que criava anúncios interativos para internet e celular. Também tevepassagens por empresas importantes: foi gerente de vendas de e-commerce na Clickon (site de compras coletivas no Brasil) e conquistou o posto de diretor-geral do Airbnb na América Latina. Foi quando atuava na intermediadora de aluguéis para temporada que, ao comprar um imóvel, percebeu que os investidores seguem apenas um “feeling” pessoal nesse mercado. Pensando na bolsa e em outros ativos — em que cada dado é cuidadosamenteanalisado — teve a ideia da plataforma Investorise, para fazer a inteligência artificial trabalhar a favor de quem deseja investir no setor.

Gert Stahl CTO e responsável pela coleta de dados da Investorise. Gert tem 35 anos, 20 deles dedicados ao trabalho com códigos. Nasceu na Estônia, onde começou a carreira como desenvolvedor de softwares e obteve um MBA. Já liderou o desenvolvimento de diversos produtos de tecnologia de sucesso. Atualmente, é um ávido investidor imobiliário e empresário focado em criar sistemas de software inteligentes para o setor financeiro. Gert lidera também o estúdio de tecnologia experimental Prototypely e acredita que, por meio da inteligência artificial, pode libertar a humanidade dos trabalhos mais pesados e desgastantes.

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